Калькулятор: аренда или ипотека

Как устроено сравнение

Калькулятор моделирует два сценария помесячно на выбранном горизонте.

Сценарий «Покупка»

Вы вносите первоначальный взнос и платите ипотеку.
Несёте расходы собственника — налог, ремонт, страховку.
Квартира дорожает по заданной ставке.
Итоговый капитал = стоимость квартиры на конец срока − остаток долга.

Сценарий «Аренда»

Первоначальный взнос сразу идёт в инвестиции.
Каждый месяц вы платите аренду, которая индексируется.
Разницу между ипотечным платежом с расходами и арендой вы довносите в портфель. Если аренда дороже — наоборот, изымаете.
Итоговый капитал = стоимость портфеля на конец срока.

Что обычно решает исход

Ставка по ипотеке. При льготных 6 % покупка выигрывает почти всегда. При рыночных 20 %+ аренда с инвестированием часто оказывается сильнее.
Соотношение аренды и цены. Если годовая аренда составляет менее 4 % стоимости квартиры, снимать дёшево. Выше 7 % — выгоднее покупать.
Горизонт. На 3–5 лет покупка проигрывает из-за процентов в начале графика и расходов на сделку. На 15+ лет обычно выигрывает.
Дисциплина. Модель аренды работает, только если разница действительно инвестируется. Ипотека — это принудительное накопление, и для многих это решающий аргумент.

Посчитайте также полный график платежей по ипотеке и эффект отдосрочного погашения — оно заметно сдвигает баланс в пользу покупки.

Частые вопросы

Почему сравнение идёт по итоговому капиталу, а не по платежам?

Сравнивать платёж по ипотеке с арендой некорректно: часть платежа гасит долг и возвращается к вам в виде собственности. Честное сравнение — через итоговый капитал: у покупателя это стоимость квартиры минус остаток долга, у арендатора — накопленный портфель из первоначального взноса и сэкономленной разницы.

Какие расходы собственника учитывать?

Налог на имущество, страхование, ремонт и амортизацию, взносы на капремонт. В среднем это 1–1,5 % стоимости жилья в год. Коммунальные платежи не учитываем — их платят и арендаторы.

Какую доходность вложений закладывать арендатору?

Арендатор должен реально инвестировать разницу, а не тратить её. Для консервативного сценария берите доходность вклада, для долгосрочного — 10–12 %. Если разница уходит на текущие расходы, сравнение теряет смысл и покупка почти всегда выигрывает.

Что калькулятор не учитывает?

Налоговый вычет при покупке (до 650 000 ₽ на человека), материнский капитал, риск роста аренды выше прогноза, стоимость переездов, психологический комфорт собственного жилья и, наоборот, мобильность арендатора.

Калькулятор даёт ориентировочный расчёт по общепринятым формулам. Реальные условия банка, порядок начисления процентов и налоговые правила могут отличаться. Обновлено: 2026-09-20.