Ипотечный калькулятор
Рассчитайте ежемесячный платёж по ипотеке, переплату и полный график платежей. Аннуитетная и дифференцированная схемы, первоначальный взнос.
Как рассчитывается ипотека
Сумма кредита = стоимость жилья минус первоначальный взнос. Дальше банк применяет одну из двух схем.
Аннуитетный платёж
Платёж = Долг × i / (1 − (1 + i)−n), где i — месячная ставка (годовая / 12 / 100), n — число месяцев.
Платёж одинаковый весь срок, но в начале почти целиком состоит из процентов. Тело долга в первые годы почти не уменьшается.
Дифференцированный платёж
Платёжm = Долг / n + Остатокm × i
Тело долга гасится равными долями, проценты начисляются на остаток — платёж каждый месяц уменьшается.
Как уменьшить переплату
- Больше первоначальный взнос. Каждые 10 % взноса при ставке 6 % на 20 лет экономят примерно 7 % от полной переплаты.
- Короче срок. Разница в платеже между 20 и 30 годами при ставке 6 % — около 15 %, а переплата отличается почти вдвое.
- Досрочные платежи в первые годы. Пока доля процентов в платеже максимальна, каждый рубль сверх графика даёт наибольший эффект. Посчитайте в калькуляторе досрочного погашения.
- Налоговый вычет. До 260 000 ₽ за покупку и до 390 000 ₽ с уплаченных процентов — возвращённое можно направить на досрочное погашение.
Частые вопросы
Аннуитетный или дифференцированный платёж — что выгоднее?
Дифференцированный даёт меньшую переплату, потому что тело долга гасится быстрее. Но первые платежи заметно выше, и банк одобрит меньшую сумму. Аннуитет — одинаковые платежи весь срок, проще планировать. Большинство российских банков по умолчанию предлагают аннуитет.
Какой первоначальный взнос нужен?
По рыночным программам банки обычно требуют от 15–20 %, по льготным (семейная, IT, дальневосточная) — от 20 %. Чем больше взнос, тем ниже ставка и меньше переплата. Взнос менее 20 % часто означает надбавку к ставке.
Сколько должен быть доход для одобрения?
Ориентир — платёж не выше 40–50 % от подтверждённого дохода семьи с учётом других кредитов. Калькулятор показывает рекомендуемый минимальный доход исходя из 45 %.
Входят ли в расчёт страховка и другие расходы?
Нет. Страхование жизни и объекта (обычно 0,3–1 % от остатка долга в год), оценка, регистрация и возможные комиссии считаются отдельно. Отказ от страхования жизни, как правило, повышает ставку на 1–3 п.п.
Калькулятор даёт ориентировочный расчёт по общепринятым формулам. Реальные условия банка, порядок начисления процентов и налоговые правила могут отличаться. Обновлено: 2026-09-20.