Аннуитетный или дифференцированный платёж: что выбрать по ипотеке

При оформлении ипотеки банк почти всегда предлагает аннуитет — равные платежи на весь срок. Дифференцированную схему дают немногие, и только по запросу. Стоит ли её просить? Считаем.

Как устроены обе схемы

Аннуитет. Платёж одинаковый каждый месяц. Внутри него — проценты на остаток долга и часть тела кредита. В начале срока проценты занимают большую часть платежа, тело гасится медленно; к концу — наоборот.

Дифференцированный. Тело долга делится на равные части. К каждой части добавляются проценты на текущий остаток. Поскольку остаток уменьшается, платёж каждый месяц становится меньше. Первый платёж — максимальный.

Сравнение на цифрах

Ипотека 6 400 000 ₽ (квартира за 8 млн ₽ с взносом 20 %), ставка 12 %, срок 20 лет.

	Аннуитет	Дифференцированный
Первый платёж	70 470 ₽	90 667 ₽
Платёж через 10 лет	70 470 ₽	58 667 ₽
Последний платёж	70 470 ₽	26 933 ₽
Всего выплачено	16 913 000 ₽	14 112 000 ₽
Переплата	10 513 000 ₽	7 712 000 ₽

Разница в переплате — 2,8 млн ₽. Это много. Но чтобы её получить, первые годы придётся платить на 20 000 ₽ в месяц больше — а банк при этом одобрит меньшую сумму, потому что оценивает доход по первому платежу.

Ваши цифры можно посчитать в ипотечном калькуляторе — переключатель схемы там есть.

Почему банки любят аннуитет

1. Больше переплата — больше доход банка при той же ставке.
2. Проще одобрять. Одинаковый платёж легко сравнить с доходом.
3. Меньше просрочек. Клиенту проще планировать бюджет.

Это не заговор — аннуитет действительно удобнее для большинства заёмщиков. Но знать про альтернативу стоит.

Кому подходит дифференцированная схема

• Доход позволяет комфортно платить первый (максимальный) платёж — он не превышает 40 % бюджета.
• Вы берёте длинный кредит и планируете держать его до конца.
• Ожидаете, что доход в будущем может снизиться (выход на пенсию, декрет).

Кому подходит аннуитет

• Первый платёж по дифференцированной схеме слишком велик, и банк не одобряет нужную сумму.
• Планируете гасить досрочно. Аннуитет с регулярными досрочными платежами по экономии приближается к дифференцированной схеме — и при этом вы сохраняете гибкость.
• Важна предсказуемость бюджета.

Досрочные платежи выравнивают разницу

Главный аргумент за аннуитет: его недостаток лечится досрочными погашениями. Если по аннуитету платить ту же сумму, что и первый дифференцированный платёж (90 667 ₽ вместо 70 470 ₽), направляя разницу на уменьшение срока, — переплата окажется меньше, чем при дифференцированной схеме, а срок сократится примерно до 11 лет.

При этом у вас остаётся право в трудный месяц заплатить только обязательные 70 470 ₽. Посчитайте свой вариант в калькуляторе досрочного погашения.

Итог

Дифференцированная схема выгоднее по переплате, но требует запаса по доходу и доступна не везде. Аннуитет с дисциплинированными досрочными платежами даёт тот же результат с большей гибкостью. Если банк предлагает выбор и бюджет позволяет — берите дифференцированную. Если нет — аннуитет и досрочные платежи в первые 5–7 лет.