Досрочное погашение: уменьшать срок или платёж

Появились свободные 200 000 ₽, и вы решили внести их в счёт ипотеки. Банк спрашивает: уменьшить срок или платёж? От ответа зависит, сэкономите вы 230 000 ₽ или 840 000 ₽. Разбираемся.

Что происходит при досрочном платеже

Вся внесённая сверх графика сумма идёт на погашение тела долга — процентов в ней нет. Остаток уменьшается, и банк пересчитывает график одним из двух способов:

• Уменьшение срока — платёж остаётся прежним, кредит закроется раньше.
• Уменьшение платежа — срок остаётся прежним, платёж становится меньше.

Расчёт на примере

Остаток по ипотеке — 3 000 000 ₽, ставка 12 %, осталось 15 лет. Платёж — 36 006 ₽. Вносим 200 000 ₽ досрочно.

	Без досрочки	Уменьшить срок	Уменьшить платёж
Платёж	36 006 ₽	36 006 ₽	33 605 ₽
Срок	15 лет	12 лет 8 мес.	15 лет
Переплата	3 481 000 ₽	2 640 000 ₽	3 249 000 ₽
Экономия	—	841 000 ₽	232 000 ₽

Уменьшение срока экономит на 600 000 ₽ больше — в 3,6 раза. Причина простая: при уменьшении платежа вы продолжаете пользоваться деньгами банка все 15 лет и платите за это проценты. При уменьшении срока — отдаёте долг быстрее.

Свои цифры подставьте в калькулятор досрочного погашения — он покажет обе стратегии рядом.

Почему уменьшение платежа тоже имеет смысл

Экономия — не единственный критерий. У снижения платежа есть свои плюсы:

• Снижается обязательная нагрузка. Если доход упадёт, платить будет легче.
• Растёт финансовая гибкость. Разницу между старым и новым платежом можно откладывать в подушку безопасности или инвестировать, если доходность выше ставки по кредиту.
• Снижается ПДН — показатель долговой нагрузки, что важно, если планируете ещё один кредит.

Гибридная стратегия: лучшее из двух

Выбирайте уменьшение платежа, но продолжайте платить прежнюю сумму, оформляя разницу как ежемесячный досрочный платёж на уменьшение платежа.

Математически это почти эквивалентно уменьшению срока: переплата будет такой же, кредит закроется в те же сроки. Но обязательный платёж у вас снижен — и в трудный месяц вы имеете право заплатить меньше без просрочки.

Единственный минус — дисциплина: досрочный платёж нужно оформлять каждый месяц (в большинстве банков это делается в приложении за минуту, некоторые позволяют настроить автоматически).

Когда досрочка эффективнее всего

По аннуитету в начале срока почти весь платёж — проценты. Каждый рубль досрочного платежа в первый год экономит больше, чем в десятый. Правило: чем раньше, тем лучше. На последних 20–30 % срока эффект от досрочки минимален — там уже выгоднее держать деньги на вкладе.

Досрочка или вклад

Сравните ставку по кредиту с доходностью вклада после налога:

• Кредит под 6 % (семейная ипотека), вклад под 14 % — деньги выгоднее держать на вкладе и гасить кредит по графику. За год на каждых 200 000 ₽ вы заработаете на 16 000 ₽ больше, чем сэкономите на процентах.
• Кредит под 20 % и выше — гасите кредит. Такой доходности без риска не бывает.
• Между 10 и 14 % — примерно паритет; выбирайте по психологическому комфорту.

Как оформить

1. Уведомите банк — обычно через приложение, минимум за день до списания (по закону — не позднее чем за 30 дней, но банки сокращают срок).
2. Укажите сумму и тип: срок или платёж.
3. Обеспечьте на счёте сумму досрочного платежа плюс регулярный платёж, если даты совпадают.
4. После списания проверьте новый график в приложении. Если пересчёт сделан неверно — пишите обращение, банк обязан исправить.

Штрафы и комиссии за досрочное погашение потребительских кредитов и ипотеки запрещены законом.