Калькулятор налога при продаже квартиры
Нужно ли платить НДФЛ при продаже недвижимости: минимальный срок владения, вычет 1 млн ₽ или расходы на покупку, правило 70 % кадастровой стоимости.
Как считается налог
- Проверяем срок владения. Если он больше минимального — налога нет, декларация не нужна.
- Определяем доход. Берётся большее из двух: цена по договору или 70 % кадастровой стоимости.
- Вычитаем расходы или вычет. Либо документально подтверждённые расходы на покупку, либо фиксированный вычет 1 000 000 ₽.
- Считаем НДФЛ. 13 % с дохода до 2,4 млн ₽ в год и 15 % с превышения — по шкале, где учитывается весь ваш доход за год.
Формула
Доход = max(Цена продажи; Кадастровая × 0,7)
База = Доход − max(Расходы на покупку; 1 000 000 ₽)
Налог = База × Ставка НДФЛ
Минимальные сроки владения
| Как получено жильё | Минимальный срок |
|---|---|
| Наследство | 3 года — с даты смерти наследодателя |
| Дар от близкого родственника | 3 года |
| Приватизация | 3 года |
| Договор ренты | 3 года |
| Единственное жильё | 3 года |
| Покупка второго и последующего жилья | 5 лет |
| Новостройка | 5 лет с даты полной оплаты по ДДУ |
«Единственное жильё» определяется на дату продажи: других жилых помещений в собственности быть не должно. При этом новую квартиру можно купить за 90 дней до продажи старой — это не лишает льготы.
Как законно уменьшить налог
- Дождаться минимального срока. Иногда выгоднее подождать пару месяцев, чем заплатить сотни тысяч налога.
- Найти документы о покупке. Договор, расписка, платёжка — всё это уменьшает базу. Расходы на покупку наследодателя или дарителя тоже можно учесть.
- Учесть расходы на ремонт в новостройке — если квартира покупалась без отделки, затраты на неё включаются в расходы.
- Разделить доли между собственниками. Вычет в 1 млн ₽ даётся на объект, но при продаже долей по отдельным договорам — каждому собственнику.
- Зачесть вычет при покупке. Если в том же году вы купили другое жильё, имущественный вычет до 2 млн ₽ уменьшит налог с продажи.
Частые вопросы
Когда налог платить не нужно вообще?
Если вы владели жильём дольше минимального срока — трёх или пяти лет в зависимости от того, как оно вам досталось. Тогда ни налога, ни декларации. Также налог не платят семьи с двумя и более детьми при покупке нового жилья в том же году, независимо от срока владения.
Когда минимальный срок три года, а когда пять?
Три года — если жильё получено по наследству, в дар от близкого родственника, в порядке приватизации, по договору ренты, либо это ваше единственное жильё. Во всех остальных случаях, в том числе при обычной покупке второй квартиры, — пять лет.
Что такое правило 70 % кадастровой стоимости?
Если вы продали квартиру дешевле 70 % её кадастровой стоимости, налог всё равно посчитают с этих 70 %. Правило введено, чтобы в договорах не занижали цену. Кадастровую стоимость можно посмотреть бесплатно на сайте Росреестра.
Вычет 1 млн или расходы на покупку — что выбрать?
Расходы почти всегда выгоднее, если квартира покупалась и документы сохранились: налог считается только с разницы между продажей и покупкой. Вычет в 1 млн ₽ применяют, когда жильё досталось бесплатно — по наследству, в дар или через приватизацию.
Когда подавать декларацию и платить?
Декларацию 3-НДФЛ — до 30 апреля следующего года, налог — до 15 июля. Если налог вышел нулевым, но срок владения меньше минимального, декларацию всё равно подать нужно.
Калькулятор даёт ориентировочный расчёт по общепринятым формулам. Реальные условия банка, порядок начисления процентов и налоговые правила могут отличаться. Обновлено: 2026-09-20.